🧾 Nova lógica tributária com IBS e CBS
A introdução do modelo de tributos no estilo IVA Dual (CBS e IBS) significa que as operações imobiliárias passam a ser tratadas como atividades econômicas sujeitas a tributação sobre valor agregado, com destaque específico nos documentos fiscais, mesmo que inicialmente sem recolhimento verdadeiro em 2026.
Isso altera a forma como:
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imóveis são comprados e vendidos;
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aluguéis são estruturados;
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receitas de imóveis são declaradas;
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rendimentos imobiliários são tributados.
2. Compra e Venda de Imóveis
Tradicionalmente, as transações de compra e venda de imóveis no Brasil são tributadas por meio do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e, no caso de pessoa jurídica, também podem sofrer incidência de PIS/Cofins sobre suas operações.
📌 O que muda com a Reforma
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A carga tributária sobre transações imobiliárias pode ser influenciada pela nova lógica de tributos sobre consumo, com destaque de tributos como CBS e IBS, o que torna mais formal e documentado todo o processo de vendas.
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Especialistas apontam que a maior formalidade e utilização de documentos fiscais específicos podem aumentar custos administrativos e tributários para quem comercializa imóveis com frequência.
👉 Dica: investidores imobiliários e incorporadoras devem revisar custos tributários em contratos de compra e venda, pois o novo sistema pode alterar o cálculo de tributos diretos e indiretos.
3. Aluguéis — Tradicionais e por Temporada
🏠 Aluguéis tradicionais
Para contratos de aluguel tradicional, as mudanças podem parecer inicialmente pequenas em 2026, já que o destaque do IBS e CBS ainda não implica recolhimento efetivo.
No entanto, a tendência é que:
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as receitas de aluguel com valores mais altos passem a ser tributadas também pelo novo modelo em fases posteriores;
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pessoas físicas com múltiplos imóveis alugados e receita significativa passem a ter obrigatoriedade tributária mais ampla.
🏡 Aluguel por temporada e curta duração
O segmento de aluguel por temporada tende a ser ainda mais impactado, pois passa a ser tratado como atividade econômica organizada, com incidência tributária sujeita ao novo modelo — mesmo podendo resultar em cargas tributárias maiores que nos aluguéis tradicionais.
👉 Importante para corretores e gestores de imóveis: aluguéis por temporada podem ter tributação maior ou exigir planejamento diferenciado em função da forma de apuração.
4. Tributação de Pessoas Físicas com Imóveis
A Reforma Tributária também influences as pessoas físicas que detêm imóveis, especialmente quando a renda com aluguéis ultrapassa determinados patamares.
📊 Exemplo de impacto:
🔹 Pessoas físicas com três ou mais imóveis alugados e renda anual superior a certos limites precisarão considerar IBS e CBS sobre a renda recebida, além do IRPF.
Isso representa um aumento da complexidade tributária para investidores individuais que antes tinham apenas a tributação pelo Imposto de Renda.
5. ITBI, Cadastro Imobiliário e Obrigações Acessórias
🏢 ITBI e tributos municipais
A reforma também prevê alterações no sistema de tributos municipais como o ITBI, que continua sendo cobrado nas aquisições de imóveis, mas pode ter regras ajustadas conforme a nova lógica tributária de consumo.
🗂 Cadastro Imobiliário Brasileiro
Uma das novidades importantes é o Cadastro Imobiliário Brasileiro, que funciona como um tipo de “CPF dos imóveis”, centralizando informações fiscais e patrimoniais para facilitar a fiscalização e gestão tributária dos bens imóveis em todo o país.
👉 Isso melhora a transparência e a organização dos dados imobiliários, mas também exige atualização cadastral correta por parte de proprietários e empresas imobiliárias.
6. Planejamento Tributário no Mercado Imobiliário
– Para investidores
✔ Avaliar impacto tributário de receitas de aluguel e de receitas de venda de imóveis.
✔ Revisar contratos e estruturas de ownership para otimizar cargas tributárias.
✔ Para imobiliárias e corretores
✔ Ajustar sistemas de emissão fiscal para destaque de IBS e CBS.
✔ Treinar equipes sobre obrigações acessórias relacionadas à nova tributação.
– Para contadores
✔ Realizar simulações tributárias considerando diferentes cenários de aluguel e venda.
✔ Orientar clientes sobre o melhor enquadramento fiscal e possíveis reduções legais.
Conclusão
A Reforma Tributária 2026 está transformando o setor imobiliário de forma ampla, muito além da simples locação de imóveis. As transações imobiliárias, a tributação sobre renda de imóveis e as obrigações fiscais associadas a essas atividades estão mudando — exigindo que investidores, corretores, imobiliárias e contadores se adaptem rapidamente a um novo modelo tributário.
Seja para maximizar ganhos, reduzir riscos fiscais ou simplesmente manter a conformidade legal, o planejamento tributário em 2026 e nos anos seguintes será um diferencial competitivo no mercado imobiliário brasileiro.