Entenda as novas regras da locação de imóveis trazidas pela Reforma Tributária 2026. Veja quando a NFS-e passa a ser obrigatória, como funcionam o IBS e a CBS, e o que muda para proprietários e locatários.
O que muda com a locação de imóveis na Reforma Tributária.
A Lei Complementar 214/2025, fruto da recente reforma tributária, introduz o IBS e a CBS como tributos sobre o consumo — substituindo gradualmente impostos como PIS, COFINS, ISS e ICMS. No contexto da locação de imóveis, essa mudança implica impactos diretos.
Entre as mudanças mais relevantes está a obrigatoriedade da emissão da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) para operações de locação de imóveis (e de bens móveis, quando for o caso).
O sistema da NFS-e foi atualizado via Nota Técnica SE/CGNFS‑e nº 005/2025 (e Anexo VI – leiautes RN_RTC_IBSCBS V1.02.00), que define novos campos e grupos para identificar os imóveis locados — endereço completo, inscrição imobiliária, código de identificação (CIB) — e permitir o cálculo do IBS/CBS na locação.
Quem será afetado pela exigência
- Proprietários de imóveis que realizam locação (comerciais, residenciais ou industriais).
- Pessoas jurídicas que alugam imóveis — todas suas receitas de aluguel entram na tributação do IBS/CBS.
- Em alguns casos, pessoas físicas que tenham mais de três imóveis alugados ou receita anual superior a R$ 240.000,00 podem ser enquadradas como contribuintes regulares, sujeitas à nova sistemática.
Tributação, alíquotas e o novo cenário para aluguéis
Com a reforma:
- A locação passa a ser fato gerador de IBS/CBS.
- Atributos como valor do aluguel, deduções permitidas (como IPTU, condomínio, quando cobrados separadamente), serão base para cálculo da tributação.
- Para locações residenciais, a lei prevê um “redutor social” de R$ 600,00 por imóvel locado, reduzindo a base tributável mensalmente (quando contrato e condições forem compatíveis).
- A alíquota efetiva após aplicação da redução prevista na lei tende a girar em torno de 7,95% a 8,4% sobre a receita de aluguel (dependendo do contrato e tipo de locação).
Para imóveis alugados por temporada ou contratos específicos, a tributação pode variar — é fundamental avaliar cada caso.
Obrigação de emissão de NFS‑e e como se adaptar
A partir de 2026 a emissão da NFS-e nacional será obrigatória para locações de imóveis (e bens móveis, quando aplicável). Os locadores deverão:
- Identificar o imóvel por meio de inscrição imobiliária / CIB e endereço completo na NFS-e.
- Informar os valores corretos do aluguel e deduções permitidas para cálculo do IBS/CBS.
- Emitir NFS‑e a cada recebimento de aluguel — recibos simples deixam de ser suficientes para comprovação fiscal.
Para proprietários que atuam com imóveis de aluguel, escritórios de administração e investidores, este será um ponto de atenção para evitar irregularidades e manter compliance tributário.
Impactos práticos e o que os locadores devem considerar
Para locadores:
- Necessidade de adaptar sistemas de emissão fiscal e contabilidade.
- Possível aumento da carga tributária efetiva sobre aluguéis — importante revisar contratos e projeções de rentabilidade.
- Vantagem competitiva para quem emitir NFS‑e: inquilinos corporativos poderão se beneficiar do crédito fiscal, tornando o imóvel mais atrativo.
Para locatários corporativos:
- Importância de exigir NFS-e para aproveitar créditos de IBS/CBS.
- Preferência por imóveis cujo locador esteja devidamente regularizado — isso pode mudar práticas de negociação de aluguel comercial.
Para pessoas físicas e pequenas locações:
- Verificar se a obrigação se aplica (ex: número de imóveis, receita anual, contrato registrado). Dependendo da situação, talvez não seja necessário emitir NFS-e.
- Avaliar se abre-se um CNPJ ou plano jurídico diferente para otimização fiscal, especialmente para quem gere vários imóveis.
Como se preparar desde já (passo a passo)
- Revise seus contratos de locação — residenciais e comerciais — e verifique prazos e natureza da locação (temporada, uso residencial etc.).
- Verifique se os imóveis estão registrados em cartório, e se possível providencie a inscrição no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), quando exigido.
- Atualize ou instale sistema capaz de emitir NFS‑e nacional com campos de IBS/CBS conforme leiaute da NT 005/2025.
- Para locadores pessoa jurídica, revise projeções de receita líquida, custos e tributação com base nas novas alíquotas.
- Oriente inquilinos corporativos sobre a importância da NFS‑e — a conformidade fiscal será diferencial.
Conclusão: reforma traz nova era para locação de imóveis — prepare-se
A reforma tributária de 2026 representa um marco no tratamento fiscal da locação de imóveis no Brasil. A obrigatoriedade da NFS‑e, a incidência do IBS/CBS e as novas exigências contábeis impõem uma mudança de paradigma para locadores, locatários, investidores e administradores imobiliários.
Quem se antecipar, ajustar processos e garantir conformidade estará em vantagem — enquanto quem ignorar as mudanças corre risco de penalidades, perda de atratividade do imóvel e dificuldades fiscais.
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